الضمانات الحمائية لحقوق المكتري في قانون الكراء التجاري الجديد

2017 02 11
2017 02 11

الضمانات الحمائية لحقوق المكتري في قانون الكراء التجاري الجديد

مروان القرفي

مقدمة:

حاول المشرع المغربي من خلال  القانون رقم 49.16 تجاوز العديد من الإشكالات والنواقص والتعقيدات التي كانت مثارة في ظهير 24 ماي 1955، ومنها الضمانات الحمائية لحقوق المكتري في عقد الكراء التجاري، مما يطرح الإشكال التالي حول مدى استطاعة المشرع المغربي من خلال المقتضيات القانونية المنظمة لحقوق المكتري تمتيعه بضمانات حمائية لحقوقه؟

هذه الاشكال يمكن صياغته  من خلال السؤال التالي:

اقرأ أيضا...

ماهي الضمانات الحمائية لحقوق المكتري في قانون الكراء التجاري الجديد؟

سيتم  لاجابة عنه من خلال التقسيم التالي:

الفقرة الأولى:الضمانات الحمائية لحق المكتري في  تجديد عقد الكراء و الرجوع

الفقرة الثانية: الضمانات الحمائية لحق المكتري في ممارسة أنشطة أخرى وباقي الحقوق

  الفقرة الأولى

الضمانات الحمائية لحق المكتري في  تجديد عقد الكراء والرجو ع                                                

جاء القانون 49.16 بمجموعة من الحقوق للمكتري وأورد عليها مجموعة من الضمانات  الحمائية له، ومن هذه الحقوق الحق في تجديد عقد الكراء {أولا} وحق الرجوع{ثانيا}.

أولا: الضمانات الحمائية لحق المكتري في تجديد عقد الكراء

من الحقوق التي يتمتع بها المكتري في قانون الكراء التجاري الجديد، الحق في تجديد عقد الكراء وذلك عند توافر الشروط المنصوص عليها في الباب الأول من هذا القانون، وفي حالة رفض المكري تجديد العقد مع المكتري يتمتع هذا الأخير بحق في التعويض الناجم عن إنهاء عقد الكراء بفعل رفض تجديد العقد([1]).

ويعتبر التعويض من بين أهم الحقوق التي كرسها القانون الجديد رقم 49.16 المتعلق بكراء العقارات أو المحلات المخصصة للاستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي، ولا يستحق هذا الحق إلا في حالات محددة حصرا في القانون، كحالة نزع ملكية عقار من أجل المنفعة العامة وحالة إنهاء عقد الكراء التجاري…

بالنسبة للحالة الأولى : التي يستحق بموجبها المكتري الحق في التعويض نتيجة إنهاء عقد الكراء، بينها المشرع في مقتضيات المادة السابعة من القانون رقم 46.16 بتنصيصه في الفقرة الأولى” يستحق المكتري تعويضا عن إنهاء عقد الكراء مع مراعاة الاستثناءات الواردة في هذا القانون …”([2])

انطلاقا من نفس المقتضى القانوني المشار اليه،يتبين أن المشرع حدد طريقة تقدير هذا الحق المخول للمكتري {التعويض} والذي يشمل قيمة الأصل التجاري التي تحدد انطلاقا من التصريحات الضريبية للسنوات الأربع الأخيرة بالإضافة إلى ما أنفقه المكتري من تحسينات وإصلاحات وما فقده من عناصر الأصل التجاري كما يشمل مصارف الانتقال.

من هنا يستشف ان القانون الجديد  أدخل ضمن المشمولات  المعتمد عليها لتقدير الحق في التعويض عن إنهاء عقد الكراء، تحملات المكتري والتي تضم كل ما أنفقه هذا الأخير من تحسينات وإصلاحات وهذا يشكل تناقض كبير مع ما ورد في البند الثاني من المادة الثامنة التي جاء فيها  لا يلزم المكري بالتعويض:

” إذا احدث المكتري تغيرا بالمحل دون موافقة المكري بشكل يضر بالبناية ويؤثر  يؤد المكتريعلى سلامة البناء أو يرفع من تحملاته …”([3])

ويبرز التناقض في عدم تنصيص المشرع على جعل نفقة المكتري من تحسينات وإصلاحات بموافقة المكري في المادة 7 حيث رتب عنها اعفاء المكري من تعويض المكتري عن الإنهاء في المادة الثامنة

ونظرا لأهمية هذا الحق بالنسبة للطرف الضعيف في عقد الكراء التجاري، أورد عليه المشرع ضمانة هامة لإستفائه من طرف المكتري، وتبرز هذه الضمانة في إبطال كل شرط أو إتفاق من شانه أن يحرم المكتري من الحق في الحصول على التعويض الناتج عن إنهاء عقد الكراء، وهذا ما تم التنصيص عليه في الفقرة ما قبل الاخيرة من المادة السابعة بقوله” يعتبر باطلا كل شرط أو اتفاق من شانه حرمان المكتري من حقه في التعويض عن إنهاء الكراء”([4])

هذا بالنسبة للحالة الأولى المتعلقة بضمانة استفاء الحق في التعويض عن إنهاءعقد الكراء، فماذا عن حالة التعويض نتيجة نزع الملكية من أجل المنفعة العامة؟

بالنسبة للحالة الثانية التي يستحق المكتري تعويضا عن نزع الملكية من أجل المنفعة العامة : بموجبها يستحق المكتري تعويضا عن نزع ملكية العقار المشتغل فيه أصل تجاري، ويتضح ذلك من خلال القانون المنظم لنزع الملكية لأجل المنفعة العامة الإحتلال المؤقت الذي أحالت عليه المادة 21 من القانون رقم 49.16 لما نصت ” إذا وقع نزع ملكية عقار يستغل فيه أصل تجاري لأجل المنفعة العامة تطبق مقتضيات القانون رقم 07,81 المتعلق بنزع الملكية لأجل المنفعة العامة وبالاحتلال المؤقت الصادر بتنفيذ الظهير الشرف رقم 1.81.254 “([5])

من هنا يتبين أن المشرع في إطار القانون الجديد استبعد تقدير تعويض نزع الملكية  لأجل المنفعة العامة والذي يعتبر من بين الحقوق التي يتمتع بها المكتري، لكنه بالرغم من ذلك أحيل ذلك للقانون المنظم لنزع الملكية، هذا الاخير الذي حدد كيفية تحديد التعويضات عن نزع الملكية من أجل المنفعة العامة وذلك في مقتضيات المادة 20 حيت جاء فيها ” يحدد التعويض عن نزع الملكية طبق القواعد الآتية:

ـ يجب ألا يشمل إلا الضرر الحالي والمحقق الناشئ مباشرة عن نزع الملكية، ولا يمكن أن يمتد إلى ضرر غير محقق أو محتمل أو غير مباشر

ـ يحدد قدر التعويض حسب قيمة العقار يوم صدور قرار نزع الملكية دون أن تراعى في تحديد هذه القيمة البناءات والأغراس والتحسينات المنجزة دون موافقة نازع الملكية أو تبليغ منذ نشر أو تبليغ مقرر إعلان المنفعة  العامة المعين للأملاك المقرر نزع ملكيتها

ـ يجب ألا يتجاوز التعويض المقدر بهذه الكيفية قيمة العقار يوم نشر مقرر التخلي، أو تبليغ مقرر إعلان المنفعة العامة المعين للأملاك التي ستنزع ملكيتها، ولا تراعى في تحديد هذه القيمة عناصر الزيادات بسبب المضاربات التي تظهر منذ صدور مقرر التصريح بالمنفعة العامة، غير أنه في حالة ما إذا لم يودع نازع الملكية في ظرف أجل ستة أشهر ابتداء من نشر مقرر التخلي أو تبليغ مقرر إعلان المنفعة العامة المعين للعقارات التي ستنزع ملكيتها،في المقال الرامي إلى الحكم بنزع الملكية وتحديد التعويضات وكذا المقال الرامي إلى طلب الأمر بالحيازة، فإن القيمة التي يجب ألا يتجاوزها تعويض نزع الملكية هي قيمة العقار يوم أخر إيداع لأحد هذه المقالات بكتابة ضبط المحكمة الإدارية.

ـ يغير التعويض، عند الاقتضاء، باعتبار ما يحدثه الإعلان عن الأشغال أو العملية المزمع إنجازها من فائض القيمة أو ناقصها بالنسبة لجزء العقار الذي لم تنزع ملكيته

ويجب تحديد مقدار خاص عن كل عنصر من العناصر المشار إليها في الفقرات ى2و3و4 من المادة 20 من القانون المتعلق بنزع الملكية.([6])

ثانيا: الضمانات الحمائية لحق المكتري في الرجوع

حدد المشرع المغربي في الباب الرابع من القانون الجديد المتعلق بالكراء التجاري حالات حق الرجوع وجمعها في أربع حالات رئيسية وهي حالة الهدم وإعادة البناء والمحالات الايلة للسقوط وكذا حق الأسبقية تم الحق في توسيع المحل وتعليته.

بالنسبة للحالة الأولى المتعلقة بالهدم وإعادة البناء ([7]): لئن كان المشرع قد منح للمكري الحق في الهدم وإعادة البناء في المادة التاسعة، فمقابل ذلك أعطى للمكتري حقا في الرجوع إلى المحل مشفوعا بمجموعة من الضمانات الحمائية ذات الأهمية البالغة  تتجلى في التعويض المؤقت الذي يوازي كراء 3 سنوات مع الاحتفاظ له بحق الرجوع، زيادة على التعويض المؤقت، كما يمكن للمكتري أيضا الحصول على مصارف الانتظار التي تحصل بفعل الضرر الحاصل للمكتري دون أن يتجاوز مبلغ الارباح التي حققها حسب التصريحات الضريبية للسنة المالية المنصرمة مع الأخذ بعين الاعتبار أجور اليد العاملة والضرائب والرسوم المستحقة خلال مدة حرمانه من المحل.

وفي حالة عدم تمكين المكتري من حقه في الرجوع عند مرور الأجل القانوني المتجلي في 3 سنوات من تاريخ الافراغ للهدم والبناء أو عدم توافر البناية الجديدة على محالات معدة لممارسة نشاط مماثل لنشاطه يعوض حقه بضمانة هامة ألا وهي ضمانة التعويض الاحتياطي الكامل الذي تحدده المحكمة وفقا للمادة 7 وبطلب من المكتري الذي تم حرمانه من حق الرجوع.

هذه الضمانة تطبق على جميع حالات الحق في الرجوع التي حددها المشرع في القانون الجديد والتي بمقتضاها تم حرمان المكتري من حق الرجوع إلى المحل لسبب خارج عن إرادته ويرجع إلى إرادة المكري كعدم إصلاح المحل الايل للسقوط داخل أجل 3 سنوات الموالية لتاريخ الإفراغ([8])، أو عدم تسليم المحل الذي يخضع للتوسيع والتعلية من طرف مالكه داخل الاجل القانوني الذي لا ينبغي أن يتعدى سنة واحدة من تاريخ الإفراغ([9])، أو في حالة الحق في الاسبقية عندما لا يتبقى في البناية الجديدة محالات أخرى بعد ممارسة حق الاسبقية أو إذا اصبحت البناية الجديدة غير تلك المتعلقة بمقتضيات قانونية أو تنظيمية ذات صلة بالبناية.([10])

الفقرة الثانية

 الضمانات الحمائية لحق المكتري في ممارسة أنشطة أخرى وباقي حقوقه

لعل من بين الضمانات الحمائية للحقوق التي يتمتع بها المكتري في ظل القانون رقم 49.16 ضمانة الحق في ممارسة أنشطة مكملة أو مرتبطة أو مختلفة {أولا} ثم ضمانات استفاء الحق في الكراء من الباطن وتفويت الحق في الكراء {ثانيا}.

أولا: الضمانات الحمائية لممارسة المكتري أنشطة أخرى

نظم القانون 49.16 حق المكتري في ممارسة أنشطة مكملة أو مرتبطة أو مختلفة في مقتضيات المواد 22 و 23 ([11])، وبالتمعن في هذين النصين يتضح أن المشرع سمح للطرف الضعيف {المكتري} الحق في ممارسة أنشطة أخرى التي قد تكون أنشطة مكملة للنشاط الأصلي أو مرتبطة به أو مخالفة له، لكن ممارسة هذا الحق مقيد بشروط تختلف حسب طبيعة النشاط المراد القيام به من طرف المكتري حيت إذا كان النشاط مكملا أو مرتبطا للنشاط الأصلي يشترط أن لا يكون منافيا لغرض وخصائص وموقع البناية وكل مما من شانه أن يؤثر على سلامتها، تم أن يتم توجيه طلبا للمكري يتضمن الأنشطة المراد مارستها وأخيرا يشترط موافقة المكتري داخل أجل شهرين من تاريخ توصله بالطلب، وهذه الموافقة يمكن أن تكون صراحة أو ضمنيا{ عدم الإجابة داخل أجل شهرين}.

ولعل من الضمانات المخولة للمكتري لإستفاء هذا الحق وهو اللجوء إلى رئيس المحكمة بوصفه قاضيا للأمور المستعجلة  وذلك في حالة رفض الموافقة من طرف المكري.

اما إذا كان النشاط المراد القيام به مخالفا للنشاط الأصلي ولما تم الاتفاق عليه في عقد الكراء، يشترط الحصول أيضا على الموافقة الكتابية للمكري، وهذا ما ورد بصريح العبارة في الفقرة الأخيرة من المادة 22 ” لا يجوز للمكتري ممارسة نشاط بالمحل المكترى، مختلف عما تم الاتفاق عليه في عقد الكراء إلا إذا وافق المكري كتابة على ذلك”.

هذا عن الضمانات الحمائية لحق المكتري في ممارسة أنشطة مكملة أو مرتبطة أو مختلفة، فماذا عن الضمانات المخولة لباقي الحقوق؟

ثانيا: الضمانات الحمائية لباقي حقوق المكتري

فضلا عن كل الحقوق المشار إليها سابقا والتي يتمتع بها المكتري في ظل القانون الجديد المتعلق بالكراء التجاري،فهناك حقوق أخرى كالحق في الكراء من الباطن، وكذا الحق في تفويت الحق في الكراء الواردين في مقتضيات المادتين 24 25 .

حيث بالرجوع إلى المادة 24 في فقرتها الأولى نجد أن من حقوق المكتري، الجق في أن يؤجر للغير المحل المكترى كل أو بعضا ما لم ينص العقد على خلاف ذلك، وتبقى العلاقة قائمة بين المكري والمكتري الأصلي.

وبالرجوع إلى المادة 25 أيضا في فقرتها الأولى نجد من حقوق المكتري الحق في تفويت الحق في الكراء مع بقية عناصر الأصل التجاري أو متصلا عنها دون ضرورة الحصول على موافقة المكري بالرغم من كل شرط مخالف.

إذن انطلاقا من النصين نتساءل ما هي ضمانات إستفاء المكتري حقه في الكراء من الباطن والحق في تفويت حقه في الكراء؟

كجواب عن هذا السؤال، يمكن القول بأن الضمانة التي منحها المشرع للمكتري من أجل إستفائه لحقه في كل من الحق في تفويت الحق في الكراء والكراء من الباطن هو عدم تقييد ممارسة هذا الحق بموافقة المكري لكنه قيده بالعقد في إطار الحق في الكراء من الباطن باعتبار العقد شريعة المتعاقدين، وهو مايستشف من الفقرة الأولى من المادة 24 “……………………. ما لم ينص العقد على خلاف ذلك”

خاتمة:

انطلاقا من كل ما سبق، يمكن القول على أن القانون الجديد للكراء التجاري، من خلال المقتضيات القانونية المشار اليها والتي لها علاقة خاصة بالضمانات الحمائية للمكتري قد حاول من خلالها المشرع  إلى حد كبير في أن يعطي للطرف الضعيف ضمانات أقوى وأكبر مما كانت له في ظل ظهير 24 ماي 1955، هذا الأخير الذي كان يطرح العديد من الاشكالات في هذه النقطة بالخصوص المتعلقة بالضمانات الحمائية للمكتري في عقد الكراء التجاري، والتي كانت سببا في صدور القانون رقم 49.16 والذي سيدخل حيز التنفيد.

الإحالات:

ـ تنص مقتضيات المادة السادسة من القانون رقم  ’16ـ49المتعلق بكراء العقارات أو المحالات المخصصة للإستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي على ”  يكون المكتري محقا في تجديد عقد الكراء متى توفرت مقتضيات الباب الأول من هدا القانون…………………”[1]

ـ حدد المشرع المغربي في المادة الثامنة من قانون الكراء التجاري مجموعة من الاستتناءات التي لا يلزم بموجبها المكري بأداء أي تعويض للمكتري مقابل الإفراغ ومن هده الحالات: 1: إدا لم يؤدي المكتري الوجيبة الكرائية داخل أجل خمسة عشرة يوما من تاريخ توصله بالإندار،وكان مجموع ما بدمته على الأقل ثلاثة أشهر من الكراء، 2: إدا أحدث تغييرا بالمحل دون موافقة المكري بشكل يضر بالبناية ويؤثر على سلامة البناء أو يرفع من تحملاته ماعدا إدا عبر المكتري عن نيته في إرجاع الحالة إلى ماكانت عليه داخل الأجل الممنوح له في الإندار، على أن تتم الأشغال من أجل دلك، في جميع الأحوال، داخل أجل لايتعدى ثلاثة أشهر،3: إدا قام المكتري بتغيير نشاط أصله التجاري دون موافقة المالك، ما عدا إدا عبر المكتري عن نيته في إرجاع الحالة إلى مل كانت عليه داخل الأجل الممنوح له، على أن يتم هدا الارجاع، في جميع الأحوال، داخل أجل لا يتعدى ثلاثة أشهر،4: أدا كان المحل ايلا للسقوط، ما لم يثبت المكتري مسؤولية المكري في عدم القيام بأعمال الصيانة الملزم بها إتفاقا أوقانونا رغم إنداره بدلك، 5: إدا هلك المحل موضوع الكراء بفعل المكتري أوبسبب قوه قاهرة أو حادث فجائي،6: إدا عمد المكتري إللى كراء المحل من الباطن خلافا لعقد الكراء،7: إدا فقد الأصل التجاري عنصر الزبناء والسمعة التجارية بإغلاق المحل لمدة سنتين على الأقل.[2]

ـ البند الثاني من المادة الثامنة من القانون رقم 16ـ49 المشار إليه سابقا.[3]

ـ الفقرة ماقبل الأخيرة من المادة السابعة من القانون رقم 16ـ49 المتعلق بكراء العقارات أو المحالات المخصصة للإستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي .[4]

ـ نص مقتضيات المادة 21 من القانون رقم 16ـ49 المتعلق بكراء العقارات أو المحالات المخصصة للاستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي.[5]

ـ المادة 20 من القانون رقم 81ـ7 المتعلق بنزع الملكية لأجل المنفعة العامة وبالاحتلال المؤقت الصادر بتنفيده الظهير الشريف رقم 254ـ81ـ1 بتاريخ 6 ماي 1982.

ـ نظم المشرع المغربي في قانون الكراء التجاري الجديد حالة الهدم وإعادة البناء في مقتضيات المادة 9 و 10 و 11 و 12 .[7]

ـ خصص المشرع المغربي لحالة المحل الايل للسقوط كحالة من حالات الحق في الرجوع المخولة للمكتري، مادة يتيمة وواحدة وهي المادة 13 من القانون رقم 16ـ49.[8]

ـ مقتضيات المادة 16 و 17 من قانون الكراء التجاري الجديد رقم 16ـ49[9]

ـ المادة 15 من قانون الكراء التجاري الجديد رقم 16ـ49[10]

ـ تنص مقتضيات المادة 22 ” يمكن السماح للمكتري بممارسة نشاط أو أنشطة مكملة أو مرتبطة بالنشاط الأصلي، متى كانت هده الأنشطة غير منافية لغرض وخصائص وموقع البناية، وليس من شأنها التأثير على سلامتها. وفي هده الحالة يجب على المكتري أن يوجه طلبه للمكري يتضمن الإشارة إلى الأنشطة التي يريد ممارسته.

يجب  على المكري إشعار المكتري بموقفه بخصوص هدا الطلب داخل أجل شهرين من تاريخ التوصل، والا اعتبر موافقا على الطلب، وفي حالة الرفض يمكن للمكتري اللجوء إلى رئيس المحكمة بصفته قاضيا للأمور المستعجلة، للإذن له بممارسة النشاط أو الأنشطة الجديدة,

لا يجوز للمكتري ممارسة نشاط بالمحل المكترى، مختلف عما تم الاتفاق عليه في عقد الكراء، إلا إدا وافق المكري كتابة على ذلك

اترك تعليقاً