الوجيبة الكرائية ما بين التحديد الإتفاقي والقضائي

التهامي مشتاق

تقديم :

إن الوجيبة الكرائية مال يلتزم المكتري بإعطائه للمكري في مقابل الانتفاع بالشيء المؤجر، فالوجيبة الكرائية هي محل الالتزام و يشترط فيها أن تكون موجودة و مشروعة و معينة أو قابلة للتعيين،^[1]و إلا فإنه يتم تحديدها من طرف القضاء ، و تعتبر الوجيبة الكرائية بمثابة البدل المقابل للمنفعة التي يحصل عليها المكتري في عقد الايجار، و لما كانت هي محل الالتزام في عقد الكراء فإنه يستلزم أن تكون معلومة و محددة و التحديد هنا إما أن يجري وفق اتفاق راسخ ما بين أطراف العقد جوهره الاتفاق و الرضائية (الفقرة الأولى) ، أو يتدخل القضاء محددا إياها في إطار مهمته الولائية (الفقرة الثانية).

الفقرة الأولى : التحديد الرضائي للوجيبة الكرائية.

و من المسلم به أن الوجيبة الكرائية تعد ركنا جوهريا في عقد الكراء و قد اعتبرها المشرع المغربي أول الالتزامات الأساسية التي يتحملها المكتري مقابل تمكينه من العين المكتراة،[2] وبنائا عليه قد تحدد الوجيبة الكرائية بشكل توافقي مابين الأطراف المتعاقدة، وذلك عملا بالمقتضى المادة الثانية من القانون 67.12 و الذي ذهب إلى أنه تحدد بتراضي الأطراف شروط و وجيبة أكرية المحلات المشار إليها في المادة الأولى[3]، و هذا النهج الذي سلكه المشرع لتحديد بدل الكراء في ظل التشريعات الكرائية[4] ما هو إلا انعكاس للموقف الذي تبناه المشرع في ق.ل.ع عندما ترك مسألة تحديد الوجيبة الكرائية لإرادات الأطراف، و إذا أغفل الأطراف أمر هذا التحديد و لم يحصل الخلاف حول مبلغ الوجيبة الكرائية فإن المشرع افترض الاحتكام لأجرة المثل كأساس لتقديرها[5]،ففي مثل هذه الأحوال افترض المشرع المغربي في المتعاقدين أنهما قابل لأجرة المثل طبقا للفصل 634 من ق.ل.ع، و هذا ما نصت عليه المادة 562 من القانون المدني المصري و المادة 530 من القانون المدني السوري و المادة 537 من قانون الموجبات و العقود اللبناني [6] ، و على هذا النحو ذهب المجلس الأعلى سابقا (محكمة النقض حاليا) في معرض تأويله لمضمون الفصل 634 من ق.ل.ع في القرار الصادر عنه بالتاريخ (2005/6/8) إلى القول بأنه لا يمكن اللجوء إلى أجرة المثل إلا في الحالة التي لم يتفق فيها الطرفان أثناء التعاقد على السومة الكرائية محددة طبقا لأحكام الفصل 634 من ق.ل.ع و أن المحكمة التي أمرت بإجراء الخبرة و حددت سومة لم يثبت أن الطرفان ارتضياها أثناء التعاقد تكون بذلك قد خالفت قواعد الإثبات خصوصا و إن هناك نزاع جدي بين الطرفين حول مبلغ الوجيبة الكرائية، الأمر الذي يعرض القرار الاستئنافي للنقض،[7] و هو نفس توجه محكمة النقض المصرية في حكم صادر عنها ورد فيه ” أن عقود الإيجار المبرمة تقدير أجرتها عند عدم قيام أجرة فعلية، مناطه أجرة المثل[8]، و هذه الأخيرة يحددها القاضي مستعينا في ذلك برأي أهل الخبرة و قد يستعين أيضا بأوراق و مستندات كأن تقدم في القضية عقود ايجار عن نفس الشيء المؤجر في مدة سابقة أو في مدة تالية، أو قدمت عقود إيجار عن أعيان تماثل العين المؤجرة[9]، و من الشروط التي استلزامها القانون في الواقعة محل الإثبات يقصد بها استبعاد كل واقعة لا يكون إثباتها مجديا في تحقيق هدف الإثبات كما تهدف إلى استلزام كون الواقعة محددة و متعلقة بالحق المنازع فيه و أن تكون جائزة القبول وذلك طبقا لنص الفصل 403 من قانون الالتزامات و العقود المغربي[10]، و القاضي ملزم عند تحديده للوجيبة الكرائية أن يأخذ بعين الاعتبار التعريفات الرسمية و الأسعار الجارية في المحلات المماثلة في تاريخ البناء و وضعيته و حالة العمارة و تسري الوجيبة التي يحددها القاضي من يوم انعقاد الايجار[11]، و هو ما جاء في قرار للمحكمة العليا الجزائرية[12]، و إذا كانت هناك تعريفة رسمية أو ضوابط تحدد هذه الوجيبة فإن المشرع إفترض أن المتعاقدين قد رضيا بالسومة التي تحددها هذه التعريفة كما هو الشأن بالنسبة لكراء غرف الفنادق و كراء الأملاك الوقفية و المخزنية التي حدد لها المشرع طرقا أمرة لتحديد وجيبتها الكرائية شرط ألا يقل عن كراء المثل[13].

و مضمون الوجيبة الكرائية يمتد ليشمل التكاليف الكرائية التي يتحملها المكتري بمقتضى العقد أو بموجب القوانين الجاري بها العمل و قد اعتبر الدكتور عبد القادر العرعاري أن مصطلح “التكليف الكرائي” سيظل مبهما وغامضا من حيث الجهة التي تتحمل عبئه،لذلك اضطر المشرع لإيجاد مخرج قانوني يريح الجميع و هو ترك مسألة التحمل بهذه التكاليف لإرادات الأطراف المتعاقدة ما لم يكن هناك من نص تنظيمي يحدد الجهة التي تتحمل هذا التكليف الكرائي و الحال أنه يتحمل المكتري بالإضافة للوجيبة الكرائية بتكليفين كرائيين الأول يتقرر بمقتضى الاتفاق و الثاني بموجب نص قانوني يحمله ذلك .[14]

بالخصوص التكاليف المقررة بمقتضى العقد قد يقع الاتفاق مابين المكري و المكتري على تحمل هذا الأخير تكاليف الخدمات و المنافع التي يحصل عليها أثناء استعماله لمختلف أجزاء المحل المأجور، و اعتبر بعض الفقه أن هذه التكاليف تتضمن كل ما يتعلق بواجبات المصعد و البواب و واجبات الإنارة المشتركة و مصاريف العناية بالحدائق و المرائب المشتركة و لعل هذه التكاليف تدخل ضمن الشروط الإضافية المتممة لمبلغ الوجيبة الأصلية.[15]

أما بالخصوص التكاليف الكرائية المقررة بموجب نص قانوني فإن الأمر يتعلق بالجانب الضريبي و الرسوم المالية و المساهمات الجماعية في التنمية و يثور الحديث هنا حول ضريبة النظافة خصوصا و أن المشرع المغربي لم يحدد من يتحمل عبء هذا الرسم الضريبي في المادة 12 من القانون 67.12 المنظم للأكرية السكنية و المهنية و ترك هذه المسألة للاتفاق الأطراف المتعاقدة و ويمكن استنتاج ذلك من الصياغة القانونية للمادة 12 من القانون67.12 التي تلزم المكتري بأداء هذه (التكاليف) بالإضافة إلى الوجيبة الكرائية التي تعهد إليه بمقتضى العقد أو بموجب القوانين الجاري بها العمل[16] ، وأمام هذا الخلط فإن المجلس الأعلى بادر إلى حسم موقفه بفصل رسم النظافة عن التكليف الكرائي [17]،و لكن الإشكال الذي يظل قائما بالشأن مفهوم المبالغ التابعة للوجيبة الكرائية مقابل الخدمات اللازمة لاستعمال مختلف أجزاء محل الكراء، بحيث أنه بالرجوع إلى نص المادة 12 من القانون 67.12 نجد المشرع قد استعمل مصطلحات واسعة المعاني بحيث أن الخدمات اللازمة لاستعمال مختلف أجزاء العين المكتراة هي واسعة و لا يمكن حصرها وتبعا لهذا الفصل فإن المكتري يفترض فيه أنه يتحمل عبء أداء هذه الخدمات ، كما أن العلاقات الكرائية غير متشابهة فليست كل الأماكن المكراة تتوفر على نفس العناصر فمثلا ليست كل المحلات تتوفر على المصاعد و الحدائق لذا فإن بعض واجبات الخدمات التي يكون المكتري ملزم بأدائها في بعض الأماكن المكراة قد لا تكون هي نفسها في البعض الآخر[18]، وبذلك فإن هذه التكاليف لاتخضع للتقديرات معينة في ظل غياب نص قانوني واضح ينظمها.

الفقرة الثانية : التحديد القضائي للوجيبة الكرائية .

إن القاضي هو سيد النزاع منذ تعيينه مقررا أو عضو في هيأة الحكم ، وله دور مركب تقني و قانوني ومن ثم يبقى من إختصاصه إعتماد المعايير التي يراها مناسبة لتحديد الوجيبة الكرائية أثناء سريان الدعوى لا قبلها[19]، و تطرح مسألة التحديد القضائي للوجيبة الكرائية إذا لم يحدد المتعاقدان للأجرة على أن يفترض فيهما أنهما قد قبلا أجرة المثل في مكان العقد.[20]

و قضى المجلس الأعلى سابقا (محكمة النقض) بأنه مدام أن إثبات السومة الكرائية يخضع لقواعد الإثبات المنصوص عليها في الفصل 399 من ق.ل.ع وما يليه، بحيث لا يمكن تحديد قيمة المثل إلا في الحالة التي لم يتفق فيها الطرفان أثناء التعاقد على سومة محددة،[21] و أجرة المثل هما منشأها القضاء و ليس العرف، و على مستوى القوانين المقارنة فإن المادة 471 من القانون المدني الجزائري نصت على أنه في حالة إيجار جديد لم يتفق الطرفان من أجله على تعيين ثمن الإيجار فيجب على المؤجر أن يبلغ المستأجر بقدر الثمن كتابة في أجل شهر من يوم الحلول في محل السكن فإذا لم يصدر اعتراض من المستأجر عن الثمن المطلوب و مضى شهر من يوم التعريف به فالثمن يكون ملزما للمستأجر، فإذا بلغ المستأجر المؤجر إعتراضه في الأجل المذكور و إستمر الخلاف فللطرف المستعجل أن يرفع دعواه إلى المحكمة لأجل تعيين سعر الإيجار، و ترفع هذه الدعوى في أجل الشهرين من يوم تبليغ المستأجر، و يسري الثمن الذي تعيينه المحكمة من يوم انعقاد الإيجار.[22]

لكن ما ينبغي الاشارة إليه أنه إذا كان من حق القاضي تحديد الوجيبة الكرائية عندما تكون الدعوى بخصوصها قائمة أمام المحكمة، فإنه لا حق له في الإحلال محل المتعاقدين أو الشخص الذي إرتضاه لتحديد الوجيبة الكرائية ، لأن القاضي ليس من وظيفته تحرير أو تكوين العقود و لا تكملة ما بها من نقص.[23]

الإحالات

[1] – عبد الرزاق السنهوري، الوسيط في شرح القانون المدني، العقود الواردة على الإنتفاع بالشيء، الايجار و العارية، المجلد الأول، دار إحياء التراث العربي بيروت لبنان ، ص167.

[2]– الحسين بلحساني، العقود المسماة – عقد البيع – عقد الكراء، طبعة 1998،ص 108.

[3]– زكرياء العماري، مدونة الكراء، مختلف النصوص التشريعية و التنطيمية المتعلقة بالكراء السكني و المهني و الكراء التجاري و الأكرية الخاضعة للأنظمة الخاصة، مجلة القضاء المدني، ص12.

[4] – أنظر المادة الأولى من القانون 07.03 المتعلق بكيفية مراجعة أثمان كراء المحلات المعدة للسكنى أو الاستعمال المهني أو التجاري أو الصناعي أو الحرفي .

[5]– عبد القادري العرعاري،كراء المحلات المعدة للسكنى و الاستعمال المهني على ضوء القانون الجديد رقم 67.12، الطبعة الرابعة 2018، دار الأمان الرباط، ص48.

[6] – محمد عبد الرزاق محمد الشوك، التوازن القانوني للأجرة في العلاقة الايجارية، دراسة مقارنة بين القانون المدني و قانون إيجار العقار، رسالة دكتوراه، كلية القانون،جامعة أهل البيت، العراق.

[7] – أورده عبد القادر العرعاري، في مؤلفه كراء المحلات المعدة للسكنى و الاستعمال المهني على ضوء القانون الجديد رقم 67.12، الطبعة الرابعة 2018، دار الأمان الرباط، ص49.

[8] – طعن رقم 2271،جلسة 16/02/2013،القرار منشور في المستحدث من المبادئ التي قررتها دوائر الايجارات في الفترة من أول أكتوبر 2012 الى أخر ستمبر 2012، جمهورية مصر العربية، محكمة النقض، المكتب الفني، ص24.

– عبد الزراق السنهوري، مرجع سابق، ص 171. [9]

حكم صادر عن محكمة النقض المصرية:

“اذا لم يتفق المتعاقدان على مقدار الأجرة أو على كيفية تقديرها ، أو اذا تعذر اثبات مقدار الأجرة ، وجب اعتبار أجرة المثل ”

اذا كان إثبات العلاقة الإيجارية بين طرفى عقد الإيجار – وعلى ما جرى به قضاء محكمة النقض – يقتضى بيان محل إلتزام كل من الطرفين ، وكانت الأجرة هى محل إلتزام المستأجر فى هذا العقد بما لازمه بيان الأجرة الواجب على المستأجر اداؤها عند إثبات العلاقة الإيجارية بينه وبين المؤجر ، ويشترط فيها – كما يشترط فى أى محل للإلتزام أن تكون موجودة ومشروعة ومعينة أو قابلة للتعيين ، فإن استحال أعمال المعيار المتفق عليه لتحديدها – سواء كانت هذه الاستحالة مادية او قانونية – فإنها تقدر بأجرة المثل وفق ما تقضى به المادة 562 من القانون المدنى . النص فى الفقرة الأولى من المادة الأولى من القانون رقم 136 لسنة 1981 – فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر – والمعمول به اعتبارا من 31 / 7 / 1981 – يدل على انه وان كان المشرع قد ناط باللجان المشكلة طبقا لأحكامه تقدير أجرة الأماكن الخاضعة له الا انه قصر اختصاصها على الأماكن المقامة لغرض السكنى دون الأماكن المقامة أصلا لغير ذلك من الأغراض كالمحلات فقد ترك تحديد أجرتها لاتفاق الطرفين . لما كان ذلك وكان البين من مدونات الحكم المطعون فيه انه استند فى التدليل على توافر أركان العقد على ما ذهب إليه من أن اتفاق الطاعن والمطعون عليه على إسناد تحديد أجرة العين محل النزاع إلى لجنة تحديد الإيجارات يعد معيارا يتوافر به ركن الأجرة في العقد دون أن يستظهر تاريخ إنشاء تلك العين والغرض الذي أعدت من اجله وما إذا كانت قد أنشئت أصلا لتكون سكنا أم لغير ذلك من الأغراض ومدى اختصاص اللجنة بتحديد أجرتها ، فانه يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون وشابه قصور فى التسبيب

( الطعن رقم 2236 لسنة 53 ق جلسة 22/10/1990 )

[10] – إدريس العلوي العبدلاوي، وسائل الإثبات في التشريع المدني المغربي، منشورات كلية العلوم القانونية و الاقتصادية و الاجتماعية مراكش، طبعة 1981،ص36.

[11]– سارة مقراني، نظرة تحليلة لعقد الايجار بين نص المادة 106 و المادة 467 مكرر من القانون المدني الجزائري، مذكرة لنيل شهادة ماستر في القانون، تخصص عقود و مسؤولية، قسم القانون الخاص، كلية الحقوق و العلوم السياسية،جامعة أكلي محند أولحاج- البويرة.ص66.

[12] – قرار رقم 39369 مؤرخ في 28/10/1985 ” من المقرر قانون أنه للتقدير سعر الايجار يجب على القاضي أن يعتبر التعريفات الرسمية و الأسعار الجارية في المحلات المماثلة في تاريخ البناء و وضعيته و حالة العمارة و من المقرر كذلك يجب أن أن يشتمل على أسباب مؤيدة لمنطوقه و مطابقة القانون و من ثمة فإن القضاء بما يخالف هذا المبدأ يعد خرقا للقانون.” مأخود عن رقية بن يوسف، أهم النصوص التشريعية و التنظيمية المتعلقة بالايجار المدني و التجاري (إجتهادات المحكمة العليا)،ط2، الديوان الوطني للأشغال التربوية، 2002،ص35.

– عبد القادر العرعاري، مرجع سابق، ص 49-50.[13]

– عبد القادر العرعاري، مرجع سابق، ص 50 – 51.[14]

– عبد القادر العرعاري،مرجع سابق،ص52.[15]

– عبد القادر العرعاري، مرجع سابق، ص52-53.[16]

[17] – حكم صادر عن المجلس الأعلى سابقا بتاريخ 1999/7/1 الذي “إعتبر فيه رسم النظافة من الرسوم المفروضة على العقارات المبنية داخل الدوائر التي تفرض فيها الضريبة الحضرية طبقا لمقتضيات الفصل 26 من القانون 30.89 و أن المبالغ التي يدفعها المكتري لشركة المغرب السياحي تشكل مقابل الخدمات التي تقوم بها الشركة المذكورة داخل الاقامة و لا يغني الاداء المذكور عن أداء رسم النظافة”.اورده الدكتور عبد القادر العرعاري في مؤلفه العقود الخاصة، الكتاب الثاني ، كراء المحلات المعدة للسكنى و لاستعمال المهني على ضوء القانون الجديد رقم 67.12.

[18]– مفهوم أجرة الكراء و التكاليف الكرائية، مقال منشور في موقع المدونة القانونية،

https://www.cours-droit.com/2019/01/blog-post_631.html تاريخ الاطلاع 22/03/2019 الساعة 11:55 .

– العربي مياد، مراجعة الوجيبة الكرائية للمحلات السكنية و المهنية على ضوء التشريع و القضاء،دار القلم،طبعة2008،ص51.[19]

– العربي مياد، مرجع سابق،ص44.[20]

– امحمد لفروجي، الكراء المدني من خلال قضاء المجلس الأعلى لسنوات 2000-2005 دلائل علمية،عدد6،ص139.[21]

– العربي مياد، مرجع سابق،ص 51.[22]

– سليمان مرقس،عقد الايجار،دار الكتب القانونية، طبعة سنة 2000،ص161.[23]