قراءة كرونولوجية نقدية للمقتضيات المتعلقة بمراجعة الوجيبة الكرائية في قانون 67.12
من المعلوم أن الوجيبة الكرائية تخضع في تحديدها إلى اتفاق الأطراف لكن وبالرغم من الاتفاق النهائي بخصوصها فذلك لا يعني ضرورة التمسك بها أبد الدهر، فهناك العديد من الحالات التي خول فيها المشرع لكل من المكري والمكتري أو هما معا إمكانية المطالبة بمراجعتها ، إذا كانت الضرورة أو المصلحة تدعو إلى ذلك.
وبإلقاء نظرة على القوانين المنظمة للكراء في التشريع المغربي، نجد أن مراجعة الوجيبة الكرائية عرفت بعض التطورات التشريعية بداية بظهير 1980، مرورا بالمرسوم الملكي 08/10/1980 وصولا إلى قانون 03.07 المتعلق بمراجعة أثمان الكراء والذي تم إقحامه في القانون رقم 67.12 وبالتحديد في الباب الخامس منه وذلك من المواد من 31 إلى 38، ويميز بعض الفقه بين نوعين من المراجعة؛ المراجعة الاستثنائية منحها المشرع للمكتري فقط في الحالة التي يتبين له فيها أن الوجيبة الكرائية لا تتناسب مع مجموع المنافع والمزايا التي يوفرها له العقار المكري قياسا مع غيره من العقارات المماثلة له موقعا ومساحة وقدما وجودة، وهذا ما تؤكده الفقرة الثانية من الفصل الثاني من ظهير 25 دجنبر 1980 المنسوخ وقد حرصت هذه الفقرة على ممارسة هذا الحق داخل أجل ثلاثة أشهر من إبرام العقد. بالإضافة إلى ذلك يمكن الاستدلال أيضا بالمرسوم الملكي الصادر في 08 أكتوبر 1980 القاضي بتخفيض ثلث الكراء السكني لبعض الفئات من المكترين، حيث ينص الفصل الأول على ما يلي: “يحق لكل شخص أثبت أن مجموع دخوله الشهرية الصافية أيا كان مصدرها ونوعها لا تتجاوز 1500 درهم أن يسقط الثلث من مبلغ كراء المنزل الذي يسكنه فعليا بنفسه”، هذا الامتياز القانوني الذي كان ممنوحا لهذه الفئة يمكن اعتباره نوعا من أنواع مراجعة السومة الكرائية والتي تعبر عن الإرادة الملكية التي كانت تهدف إلى التخفيف من حدة الفوارق الاجتماعية.
النوع الثاني من المراجعة أطلق عليه المراجعة العادية، وهي على خلاف المراجعة الاستثنائية التي يستفيد منها المكتري، فهذا النوع حق لكل من المكري والمكتري على حد سواء متى توفرت الشروط التي كان منصوصا عليها في الفصل 5 من ظهير 1980 المعدل بمقتضى ظهير 25/08/1999، وسنحاول في هذا الدراسة المرور عبر أهم المحطات الأساسية التي مر بها موضوع مراجعة السومة الكرائية, مع إبداء ملاحظات في بعض النقاط التي تثير بعض الإشكالات العملية ، تبعا لذلك ارتأينا تقسيم هذه الدراسة إلى ثلاث نقاط أساسية سنتطرق الى المراجعة الاتفاقية للوجيبة الكرائية وذلك بإبراز ضوابط هذه المراجعة وأيضا الأسباب المبررة لها( أولا)، ثم في نقطة ثانية سنعالج المراجعة القضائية وذلك ببيان سلطة المحكمة بين التوسع والتقييد في تحديدها (ثانيا) أما النقطة الثالثة والاخيرة فسنخصصها للحديث عن بداية سريان الوجيبة الكرائية الجديدة.
أولا – المراجعة الاتفاقية للوجيبة الكرائية
القاعدة أن مراجعة الوجيبة الكرائية تخضع لإرادة المتعاقدين إلا أن هذا الاتفاق يخضع لضوابط فرضها المشرع حماية للتوازن العقدي، لهذا جاءت المراجعة مقيدة بشروط كما أنها تستند إلى ضوابط لا بد من احترامها.
أ – ضوابط المراجعة الاتفاقية
تنص المادة 32 من قانون 67.12 على ما يلي: “لا يجوز الاتفاق على رفع مبلغ الوجيبة الكرائية خلال مدة تقل عن ثلاث سنوات ابتداء من تاريخ إبرام عقد الكراء أو من تاريخ آخر مراجعة قضائية أو اتفاقية، أو اتفاق على زيادة تتعدى النسبة المقررة في هذا القانون”.
يتضح من خلال هذه المادة أن المشرع اشترط عدم جواز الاتفاق على مراجعة الوجيبة الكرائية إلا بعد مرور مدة لا تقل عن ثلاث سنوات من تاريخ إبرام العقد أو مراجعة قضائية أو اتفاقية، وأضافت المادة 33 أنه إذا لم يقع أي اتفاق بين المتعاقدين يمكن مراجعتها بعد مرور ثلاث سنوات أو من التاريخ الذي حددته المحكمة لآخر مراجعة.
والملاحظ أن المشرع قيد حرية الأطراف بحيث لا يمكن أن يتفقوا على رفع الوجيبة الكرائية لمدة تقل عن ثلاث سنوات لأن هذه المدة من النظام العام، إلا أن هذا المنع محصور على حالة الرفع دون حالة التخفيض ذلك أنه يحق للمكتري المطالبة بتخفيض الوجيبة الكرائية متى طرأت ظروف أصبحت معها العين المكتراة لا توفر له المنافع والمزايا التي كانت توفرها له في الماضي من جهة , ومن جهة أخرى ما يتعلق بالظروف الاقتصادية والاجتماعية للمكتري أو وقوع حادث طارئ ( كوفيد 19) والتي أصبح معها غير قادر على أداء الوجيبة الكرائية المتفق عليها عند إبرام العقد أو المعدلة ( راجع المادة 36 من قانون 67.12) . كما أن هذا لا يمنع الأطراف من الاتفاق على مدة تزيد عن ثلاث سنوات على اعتبار أن ذلك من جهة يخدم مصلحة المكتري ومن جهة أخرى يتماشى مع فلسفة هذا القانون
إن اشتراط مرور مدة الثلاث سنوات تعتبره المحكمة أحد أهم المعايير لقبول دعوى المراجعة باعتبارها من القواعد الآمرة، وتعزيزا لهذا الطرح ذهبت المحكمة الابتدائية بمراكش في أحد أحكامها “إن أجل ثلاث سنوات يكون غير مستوفي وبالتالي تعتبر الدعوى سابقة لأوانها ومآلها عدم القبول شكلا”، وتبدأ هذه المدة من تاريخ إبرام العقد وبالتالي يكون هذا التحديد سهلا عندما يتعلق الأمر بعقد كتابي إلا أن التساؤل يطرح بخصوص العقود الشفوية وما أكثرها خاصة إذا علمنا أن أزيد من 70% من هذه العقود هي عقود شفوية, الشيء الذي يفتح الباب أمام اعتماد وسائل الإثبات الأخرى من قبيل شهادة الشهود
كما أن المكري يحتفظ بحق مراجعة الوجيبة الكرائية الثلاثية إذا تمت تولية الكراء أو التخلي عنه بدون الاتفاق على مراجعة الوجيبة الكرائية ,غير أنه يمكن للمكري في حالة الهدم وإعادة البناء تحديد الوجيبة الكرائية الحديدة دون التقيد بشروط المادة 32 السالفة الذكر , ويراعي في ذلك التكاليف التابعة لها والصرائر التي تم صرفها على المحل ورأس المال المستثمر وكما هو منصوص عليه في الفقرة لأخيرة من المادة 50 من نفس القانون في حالة رجوع المكتري إلى المحل بعد إصلاحه أو إعادة بنائه وفق الشروط المحددة في نفس المادة لممارسة حق الرجوع.
هناك شرط آخر لا بد من احترامه في إطار مراجعة الوجيبة الكرائية ويتعلق الأمر هنا بشرط النسبة حيث جاء في المادة 34 ما يلي: “تحدد نسبة الزيادة في الوجيبة الكرائية في 8% بالنسبة للمحلات المعدة للسكنى و10% بالنسبة للمحلات المعدة للاستعمال المهني”، أي أنه متى تعلق الأمر بمحل معد للسكنى فإن نسبة الزيادة لا يمكن أن تتجاوز 8% من مبلغ الوجيبة الكرائية أما إذا تعلق الأمر بمحل معد للاستعمال المهني فالزيادة لا يمكن أن تتجاوز 10%، ويرجع السبب في وجود هذا التفاوت في النسبة في اعتقادنا إلى أن المكتري في عقود الكراء المهنية يجني أرباحا من هذه المهنة وبالتالي من الطبيعي أن يستفيد المكري من هذه الأرباح بالتالي هذا هو السبب الذي جعل المشرع يحدد نسبة هذه الزيادة في 10% بالنسبة للمحلات المهنية، على الخلاف المحلات السكنية التي يكون الهدف منها الإيواء فقط وبالتالي فمن الطبيعي أن تكون نسبة الزيادة أقل من الكراء المهني لعدم وجود عنصر الربح.
إذا كانت المادة 34 جاءت بالقاعدة فيما يتعلق بمراجعة الوجيبة الكرائية فإن المادة 35 نصت على استثناء مفاده أن للقاضي السلطة التقديرية في تقدير نسبة الزيادة دون التقيد بالنسب السالفة الذكر، وذلك كلما كان مبلغ الوجيبة الكرائية لا يتجاوز 400 درهم على أن لا تتعدى هذه الزيادة 50%.
والغاية من هذا الاستثناء الذي أحدثه المشرع هو تحقيق نوع من الحماية الاجتماعية والاقتصادية لهذه الفئة المعوزة وأيضا ضمانا لهم لحق السكن ، لكن بالموازاة مع ذلك لا يجوز حرمان المكري من الاستفادة من تأثير التغيرات الاقتصادية على مردودية العقار المكترى، فإذا كانت النسبة المذكورة أعلاه تساهم في توحيد العمل القضائي وعدم وجود تضارب في نسبة الزيادة إلا أن ذلك يتم دون مراعاة للجانب الاقتصادي الذي يؤثر لا محالة على هذه العقارات, ذلك أن العقار المكرى قد ترتفع قيمته بسبب عدة عوامل منها على سبيل المثال الموقع, فكيف يعقل أن عقار في حي راق اكتري في الثمانينيات من القرن الماضي بثمن ب 400 درهم أو أقل وأصبحت قيمته تفوق هذا المبلغ بكثير , لن يسمح لمالكه إلا المطالبة بالزيادة في حدود النصف ثم بعد ذلك كل 3 سنوات في حدود نسبة 8 في المائة أو 10 في المائة حسب الأحوال .
ب – الأسباب المبررة لمراجعة الوجيبة الكرائية
لابد لكل مطالبة قضائية أو اتفاقية لمراجعة الوجيبة الكرائية من أسباب تبررها, وباستقراء المادة 36 من قانون رقم 67.12 التي تحيل على الفصلين 660 و 661 من قانون الالتزامات والعقود نجد أن المشرع ذكر لنا بعض الأسباب وذلك على سبيل المثال لا الحصر, هذه الأسباب التي يمكن الاعتماد عليها كأساس للمطالبة بتخفيض الوجيبة الكرائية . كالهلاك والتعيب للجزئي العين المكتراة جزئيا أو تخلف الوصف الموعود به من طرف المكري بدون خطأ من هذا الأخير أو المكتري , ففي مثل هذه الحالة أمكن للمكتري المطالبة بمراجعة الوجيبة الكرائية وذلك بطلب الانتقاص منها.
وبالرجوع إلى ظهير 25 دجنبر 1980 المنسوخ نجد أن الفصل الثاني منه نص على ما يلي : ” من حق المكتري المطالبة بالمراجعة إذا اعتبر أن وجيبة الكراء أو الوجيبة التي وقعت بها تولية الكراء لا تتناسب بشكل واضح مع المردودية المشروعة لرأس المال الذي يمثل القيمة الحالية للعقار ولرأسمال المستثمر فعليا أو لا تتناسب مع المزايا والمنافع التي توفرها العقارات المكراة من حيث موضوعها وظروف تجهيزها سواء بالنسبة لسكناه أو بالنسبة لمحل ممارسة المهنة ”
هذا المقتضى وإن لم ينص عليه المشرع في قانون رقم 67.12 بشكل صريح فإنه لا يوجد مانع من الاستناد عليه وأيضا على المادة 36 من هذا القانون الأخير وذلك بدون ربط ذلك بمقتضى زمني, كما أنه من حق المكري المطالبة برفع الوجيبة الكرائية خاصة وأن المادة 31 من هذا القانون الجديد تتحدث عن الرفع والتخفيض منها وتجدر الإشارة إلى أن هذه العناصر المذكورة والأسس المبررة للمطالبة بالتخفيض تبقى موضوعية وسندنا في ذلك عبارة ” طرأت ظروف أثرت على استعمال الأماكن المكراة للغير الذي اكتريت من أجله بحيث تضل صالحة للاستعمال ” ومن حق المكتري إنقاص الوجيبة الكرائية بقدر ما نقص من انتفاع العين المكتراة.
ثانيا :المراجعة القضائية للسومة الكرائية
باستقراء الظهائر السابقة لظهير 25 دجنبر 1980 المنسوخة, نجد أن المشرع كان يعطي للقضاء دورا إيجابيا في إعادة التوازن للعلاقة الكرائية وذلك من خلال السلطة الممنوحة لهم في إطار مراجعة الوجيبة الكرائية حيث كانوا يميلون إلى ترجيح كفة المكتري كلما تعلق الأمر بهذه المراجعة وذلك من طريق تأويل النصوص القانونية بشكل يجعلها طبيعية وقابلة لحماية الطرف الضعيف في العقد ( المكتري) حيث كان يفسر مفهوم الظروف الاقتصادية من طرف القضاة المغاربة على أنه يشمل التطورات الاقتصادية ليس بالكيفية التي يترجم بها في الحركة العامة للأسعار ولكن في تأثير على سوق الأكرية
أما بعد صدور ظهير 1980 وبالرجوع إلى بعض القرارات الصادرة في عهد هذا القانون يمكن استنتاج أن القضاة خلال هذه المرحلة كانوا يقفون عند حرفية النص حيث نجد أن بعض المحاكم كانت تعلل أحكامها في إطار مراجعة الوجيبة الكرائية بالقول بأن قانون 99.63 اشترط في فصله الخامس والسادس لمراجعة الوجيبة الكرائية أن تكون هناك تغيرات طرأت على خصائص المحل ومميزاته وأن عدم الإدلاء بما يفيد هذه التغييرات يعرض لعدم قبول دعوى المراجعة, يتضح إذن أن هذا القانون جعل سلطة المحكمة مقيدة بإبراز العناصر المعتمدة في تقدير السومة الكرائية وذلك واضح من خلال الفصل السادس من ظهير 25 دجنبر 1980 والذي تم نسخه كما سلف الذكر.
أما في ظل هذا القانون الجديد فإن المشرع حد بشكل كلي من سلطة القضاء وهذا واضح من خلال النسب التي على أساسها يتم مراجعة الوجيبة الكرائية وهذا ما تم التنصيص عليه في المادة 34 من هذا القانون, إلا أن ما يعاب على هذه النسب أنها لم تأخذ بالاختلافات بين جهات المملكة بل حتى الاختلافات بين الأحياء بنفس الجهة وبمبالغ الوجيبة الكرائية وغيرها ولا الظروف الاقتصادية العامة, لكن كل هذه المقتضيات تتوارى إذا تعلق الأمر بالنسبة للزيادة في السومة الكرائية إذا كانت هذه الأخيرة لا تتجاوز 400 درهم ففي هذه الحالة تعود للقضاء سلطته التقديرية في تحديد نسبة الزيادة لكن ذلك يبقى في حدود 50 في المائة أي لا يمكن بأي حال من الأحوال تجاوز هذه النسبة وهذا ما يطرح التساؤل حول المبررات القانونية المبنية على المعيار القيمي , نعتقد أن هذا الاستثناء يعتبر امتياز للطبقة الضعيفة يشبه ذلك الذي كان ممنوحا في إطار المرسوم الملكي السالف الذكر والهدف منه خلق نوع من التوازن الاجتماعي .
ونعتقد أنه بالرغم من النسب المحددة من طرف المشرع فتبقى للقاضي سلطة تقديرية هدفها قطع الطريق أمام كل استغلال غير قانوني لظروف المكتري حتى و إن لم تعد بتلك الطريقة التي كانت عليها في ظهير 1980 ,على ضوء المعطيات الاقتصادية والاجتماعية والظروف المحيطة بالطرفين والدولة وأيضا مع مراعات الأسباب المستند عليها لمراجعة الوجيبة الكرائية ذلك أن هذه الأسباب يجب أن تكون جدية ومنطقية حتى يستجيب القاضي لطلب المكري بالرفع من الوجيبة الكرائية, وبالتالي لا مانع في رفض طلب المراجعة إذا دعت الضرورة إلى ذلك حتى ولو مرت مدة 3 سنوات .
ثالثا : سربان السومة الكرائية الجديدة
جاء في المادة 37 من قانون رقم 67.12 ما يلي :
” يجري العمل بالوجيبة الكرائية الجديدة ابتداء من تاريخ المطالبة القضائية .
إذا عبر المكري عن رغبته في مراجعة الوجيبة الكرائية بتوجيه إنذار للمكتري, فإن سريان الوجيبة الكرائية الجديدة يبتدئ من تاريخ التوصل بالإنذار شريطة رفع الدعوى داخل أجل الثلاثة أشهر الموالية لتاريخ التوصل.
تطبق مقتضيات الفقرة الأولى إذا رفع المكري دعوى المراجعة بعد انصرام أجل ثلاثة أشهر المشار إليها في الفقرة الثانية أعلاه.”
إن قراءة هذه المادة تجعلنا نميز بين سريان السومة الكرائية من تاريخ الاتفاق وسريانها من تاريخ المطالبة القضائية :
1 سريان السومة الكرائية من تاريخ اتفاق الطرفين: ففي هذه الحالة تبقى الوجيبة الكرائية القديمة سارية المفعول إلى غاية تحديد الوجيبة الكرائية الجديدة باتفاق الاطراف وذلك بعد توجيه الإنذار للمكتري وبالتالي تاريخ توصل هذا الأخير بالإنذار هو تاريخ سريان السومة الكرائية الجديدة, وقد ربط المشرع هذا التاريخ بشرط مهم للغاية يتمثل في ضرورة رفع الدعوى داخل اجل الثلاثة أشهر الموالية للتوصل بالإنذار .وذلك في حالة المنازعة في هذا الطلب أما في حالة عدم المنازعة فالسومة الجديدة تبدأ من تاريخ التوصل بالإنذار
2 سريان السومة الكرائية من تاريخ المطالبة القضائية : حيث يبدأ سريان هذه الوجيبة الجديدة من تاريخ المطالبة القضائية لها كما أنه تبدأ من هذا التاريخ في الحالة التي لا يرفع فيها الدعوى داخل أجل ثلاث أشهر من تاريخ التوصل بالإنذار.
يبقى أن نشير في الأخير إلى أنه من بين أهم الحسنات التي جاءت بها هذه المسطرة هي توحيد الاختصاص حيت أصبحت المحكمة المختصة هي المحكمة الابتدائية وهذا ما جاء في المادة 38 من قانون رقم 67.12 على عكس ما كان في السابق خاصة مرسوم 1980 الذي كان يعطي الاختصاص لمحاكم الجماعات والمقاطعات, كما أنه لا يفوتنا الإشارة كذلك إلى أن هذه المسطرة غير مشمولة بالنفاذ المعجل وذلك راجع لأمرين الأول يتمثل في كون المراجعة تحتم على القاضي البث في الجوهر أي أحد العناصر الجوهرية في عقد الكراء المتمثل في الوجيبة الكرائية أما الثاني يتمثل في كون المراجعة لا تتوفر على عنصر الاستعجال .
ختاما لهذه الدراسة نود التأكيد أن المشرع حاول التوفيق بين مصلحتين مصلحة المكتري وذلك عن طريق تحديد ضوابط الزيادة في الوجيبة الكرائية حتى لا يبقى تحت رحمة السلطة التقديرية للقاضي وأيضا تحت رحمة وسلطة المكري, ومصلحة المكري وذلك بالسماح له بالمطالبة بمراجعة الوجيبة الكرائية كلما توفرت الضوابط والشروط المنصوص عليها قانونا.
هذا التدخل التشريعي الحكيم في هذه المسطرة يندرج ضمن إطار سياسة النظام العام الحمائي الذي أصبح المشرع في القوانين الجديدة يتجه إليه وذلك حماية للطرف الضعيف في العقد وتطبيقا لمبدأ التوازن العقدي.
